「団地型マンションの管理について考える」
平成15年2月9日より随時掲載
目次
（1） ここで想定する団地型マンション配置図
（2） 団地型マンションってなに？（単棟型と団地型）
（3） 区分所有法に見る団地型マンション
（4） 団地型,マンション＝管理上のメリット・デメリット
（5） 団地型管理規約の中身
（6） 団地管理の問題点 団地管理組合と棟別管理組合
（7） 団地管理組合の会計
（8） その他
(1) ここで想定する団地型マンション配置図
一つの団地内に３棟のマンションがある。（１号棟から３号棟まで）
これら３棟で共有する管理棟（集会室・管理事務所など有り）、平置き駐車場
ゴミ庫、駐輪場などの施設が共同で利用されている。
配地図はうまく描けないが、簡単に下記のような団地型マンションを想定してみよう。
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平 置 き 駐 車 場 |
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１ 号 棟 |
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ゴミ庫 |
ゴミ庫 |
駐輪場
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管理棟 |
駐輪場
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ゴミ庫 |
ゴミ庫 |
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２ 号 棟 |
駐輪場
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ゴミ庫 |
ゴミ庫 |
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３ 号 棟 |
（2） 団地型マンションって何？（単棟型マンションと団地型マンション）
上のマンション例のように、複数棟のマンションが、敷地、駐車場、管理棟、ゴミ庫、自転車置場などを共有しているマンションを団地型マンションといいます。
区分所有法６５条の団地
「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は付属施設がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、それらの所有者は、全員で、その団地内の土地、付属設備及び共有部分のある建物の管理をおこなうための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」
単棟型マンションと団地型マンションの管理対象
一棟のマンションでは、当然のことながら、土地、駐車・駐輪施設、集会室などの管理はそのマンションの集会（管理組合総会）において管理運営の方法をきめている。団地型マンションの場合、各棟で共有する駐車場、管理棟、ゴミ庫は当然に区法６５条の団体の管理下に置かれる。複数棟のマンションの共有のため当然のことといえる。
それでは上図1〜3号棟の各棟の建物の管理、各棟にあるエレベータなどの設備の管理は、各棟ごとに管理するのか、それとも団地全体で一括管理するのか？
基本的に各棟の建物及びその付属施設はその建物の区分所有者で管理することとなる。そうは言っても団地全体の管理下において各棟の日常の管理をおこなうのが合理的である。そこで区分所有法では団地全体の下で各棟の建物も管理をするのであれば「規約で定めなさい」とした。（区法６８条）
したがって現実の問題として団地型マンションの場合は
（1） 各棟の全体の区分所有者で構成する団地管理組合が成立する。
（2） 団地共有物は団地全体の管理下に置いて日常の管理を行う。（当然のこと）
（3） 各棟の管理及び各棟に属する付属施設も団地全体の管理下に置くこともできる。 （この場合は規約で定める必要がある）
（4） 規約は 「○○団地管理組合規約」 として団地全体の規約を制定することとなる。 いわゆる「標準管理規約・団地型」の例に見られる。
（5） しかし各棟ごとの区分所有者の団体は残っている。
（6） よって各棟ごとに決議しなければならないことがあって、団地全体と各棟の関係の問題は後述する。
（3） 区分所有法に見る団地型マンション
（団地管理組合の成立とその管理対象物）第二章 団地
（第65条）「団地建物所有者の団体」
「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」
以下の６６条は第一章の規定を「第２章団地」に準用する旨の定めである。
多くの条文が準用されており、むしろ準用されない部分を明確にした方がわかり易いかもしれない。
準用されない主なものは
第三節（２２条〜２４条）の敷地利用権に関する規定
第七節（５７条〜６０条）義務違反者に対する措置
第八節（６１条〜６４条）復旧及び建替え
（第６６条）「建物の区分所有に関する規定の準用」
「 第７条、第８条、第１７条から第１９条まで、第２５条、第２６条、第２８条、第２９条、第３０条第１項及び第３項から５項まで、第３１条第1項並びに第33条から第５６条までの規定は、前条の場合について準用する。（以下省略）」
（第６７条）「団地共用部分」（条文省略・改正無し）
（第６８条）「団地規約の設定の特例」（条文省略・改正無し）
基本的に各棟の建物及びその付属施設はその建物の区分所有者で管理することとなる。そうは言っても団地全体の管理下において各棟の日常の管理をおこなうのが合理的である。そこで区分所有法では団地全体の下で各棟の建物も管理をするのであれば「規約で定めなさい」とした。（区法６８条））
（団地内建物の建替えについて ／ 改正により新設）
改正法 第６９条「団地内建物の建替え承認決議」（条文省略）
改正法 第７０条「団地内建物の一括建替え決議」（条文省略）
平成１4年の区分所有法改正で新設されたのは「団地内建物の建替え決議」である。
旧法では団地内の建物の建替えは、その棟の決議によらなければならず、団地全体の集会で建替え決議をすることは出来なかった。今回の改正では、敷地を共有する団地型マンションについて
（1）従来どおり「その特定の棟の集会で建替え決議をすること」は当然できるが
（但し他の建物に特別の影響を及ぼすなど、特定の棟だけで勝手な建替えは出きない）
（2）改正法では「団地全体の集会で特定の棟の建物の建替え決議をすること」が可能となったことである。
（3）さらに団地全体の集会において「団地全体の全ての建物をも一括して建替える決議」も可能とした。
この改正は阪神淡路大震災の建替えの教訓と、既に多くのマンションが建替えを検討しなければならない時期に入ってくることから、建替えについての法整備を進めたものである。
改正法に関するサイトはこちらから