マンション管理百科辞典Top       マンション管理百科辞典 一周年記念感謝 連載リポート


  大変だ!  また金がかかる?  
          
            −リゾートマンション改修工事体験記−


第1話 機械室系統・設備配管改修工事(2003.8.2)  参考写真はこちら

配管が壊れた・・・・。そろそろ屋上の防水工事も・・・・・。オートロック方式も見直さなければ・・・・。
リゾートマンションで一番頭の痛いのは「修繕工事」だ。大規模修繕は別として2002年から2003年にかけていくつの工事をやったことか?私は設備屋でも建築士でもない。自分で直せる訳が無い。
リゾートマンションは金食い虫だ。快適さを求めれば求めるほど金はかかる。プールがある。大浴場がある。確かに快適だが全てに金がかかる。

都市型マンションには無い設備
大浴場、プール、スキーロッカー、融雪設備、井戸、浄化槽・・・・。都市型マンションにはほぼ無縁の設備だ。
このメイン設備に、これらの関連設備・周辺設備を含めると一級建築士でも???である。まして設備工事には120%素人の理事長などには何も分かるはずが無い。

大浴場を例にとろう
風呂に入るには先ずお湯を沸かさなければならない。このエネルギーは重油を使っている。重油は地下にオイルタンクがあって、そこに貯蔵されている。大浴場のためには「地下重油タンク」という設備が必要だ。さらにお湯を沸かすには重油を燃やす「ボイラー」が必要だ。お湯の温度を24時間一定に保つための「サーモ設備」も必要だ。このボイラーもいずれ寿命が来る。えらい高いものだ。ボイラー交換工事を考えるとゾッとする。お風呂のお湯は循環しているので、汚れを取るために「濾過機」という関連設備が必要だ。さらに「貯湯槽、給水・給湯などの配管設備」が交錯している。これを見ると何がなんだかさっぱり解らない。給水、給湯管はステンレスが使われていた。曲がりくねっているのでステンレス管の継ぎ目があちこちにある。ステンレス管のあちこちに「バルブ」がついている。バルブも錆びて思うように開閉できなくなっている。ステンレス管の継ぎ目からは水やお湯がポタポタとたれている。ステンレスは錆びない(正しくは錆びにくい)といわれている。値段も高い。確かに鉄管に比べ錆びないが、ステン特有のアナがあいてくる。いわゆる「ステンレスの孔食現象」だ。ピンホールといってもいい。給水管より給湯管部分に多く穴が発生していた。過去に何度も部分交換をやったものの、いよいよ危険な状態となってきた。給水の管が破れても「水」だが、給湯管が破れたら、「熱湯」が噴出する。危険な状態だ。まさに動脈硬化がひどく生命の危険がさしせまっている。早急な配管の交換が必要だ。

2001年12月31日の出来事
その日PM6.00に28階の部屋に入ったオーナーは、余りにもビックリし、管理人室に怒鳴りこんできた。部屋に入ってみると、広いリビングのカーペットの半分程度が水を含んでビチョビチョ状態だ。専有部分の配管からの水漏れはなさそうだ。まして今着いたばかりだし、もう一年もこの部屋は使っていないということなので、この部屋の中で起きた漏水ではなさそうだ。他の部屋から伝わって来たに違いない。そうこうしているうちにリビングの絨毯の水はどんどん増えていく。

SOS!
12月31日PM7.00といえば一杯飲みながら紅白歌合戦でもみようか?そんな時間だ。はたして業者さんは来てくれるだろうか?連絡は取れるだろうか?管理人さんは不安そうに電話を入れる。SOSの発信先は、いつも給排水設備全般の工事をお願いしている設備業者と毎週月曜日に消防設備や館内全体の設備を点検をお願いしている2件の業者さんだ。
「若い衆と初詣に行く途中で急拠Uターンして来ました」設備業者は一時間もしないで駆けつけてくれた。家にいたという設備点検業者さんは一足早く駆けつけてくれた。

緊急対応と信頼関係
何がなんでもこの二人の業者さんは手離したくない。私が理事長を辞めてもマンションがある限り手離さないだろう。たまたま私もこの日この時間に漏水事故に立ち会っているからその思いは一層強い。管理人さんにしてみれば始めてのSOSではない。何度も助けを求め、何度も助けてもらっているのだ。こういう業者さんがいる限り安心だ。我々はここに常時住んでいる訳ではない。我々がそこにいなくても、いつも見守ってもらっていると思うと心強い。
28階の漏水事故は大晦日の夜であった。ほぼ原因が特定でき、これ以上の漏水は無いだろうということに落ち着いた。今はまだ流れ出た水が床を伝わっているが、やがて止まる。そんな結論となった。もう少しで元旦だ。

冒頭の給水・給湯関係の傷みによる配管の交換工事は水漏れ事故の年の5月に始まった。結果的に正月に漏水事故の緊急対応頂いた設備業者さんに依頼することを決定した。なにも単純に大晦日に駆けつけてくれたからという理由だけではない。
業者選定につき私が考えている下記の条件を充分満たしているからである。

(業者指定の基本的考え)
1. 設備関係の工事、メンテに関し、緊急時を含め長期に対応できること
2. 現場に近く地元の状況に熟知していること
3. 地元でのリゾートマンション・ホテル等の設備工事に実績があること
4. 適正な価格・一定の施工技術水準に達していること
5. 建築業界の倒産が多い現在、安定した会社であること

ステンレス管から塩ビライニング鋼管への交換
温泉地の給水・給湯設備の傷みは早い。温泉に含まれる成分の影響が大きいのだろう。当マンションも地下水を汲み上げているため普通の水道水とは違い設備に与える影響は少なくない。さらに消毒用に塩素を添加しているため腐蝕を加速するようだ。ステンレス管にピンホールがあくのもそれが一因であろう。さらにステンレス管と異種金属の接触「電食という現象」も腐蝕原因となっているようだ。ステンレス管と異種金属の接触(継ぎ手部分・ネジ切り部分・加工部分・バルブ取り付け部分)により、さらに塩素添加と温熱水通過が腐蝕を加速しているようだ。そこでステンレス管に替えて、塩化ビニルライニング鋼管の使用を試みた。さらに継ぎ手はコア内蔵型(バルブ内に給水用は塩ビライニング加工、温水・給湯は耐熱塩ビライニング加工)とし、極力金属と水の接触を断つこと、金属同士の接触を断つことを最重点とした管の取替え工事を行なった。何年か経ってこの効果の程を検証できよう。
この例のように一つのメイン設備には多くの関連設備が必要であり、しかも一般の人にはまず目に触れる事は無い。多額の費用をかけたところで「ああ随分とキレイになったね」と言われることは無い。全くの「黒子」である。しかしこれを知る管理人さんや役員にとってはまさに「主役」の部分である。
「マンション管理百科辞典P14給水・設備」でかなり突っ込んだHPの紹介をしているのはこの工事のためである。(2003.8.2)

     

第2話 手作りオリジナル・オートロックシステムの導入(新・入館管理システム)

オートロックマンション
マンションのオートロック化の傾向は犯罪件数の増加に比例するように増えている。開放的な大規模マンションでは難しい面もあるが、一般的に増加しているに違いない。建築後何年か経ってその必要性に迫られ、新設するケースもある。
当マンションは分譲後すぐにオートロックを取りつけた。オートロックというより、単に入口の自動ドアは鍵が無いと開かないようにしただけだ。なぜこれが必要だったかというと次の理由からだ。
スキーシーズンになると部外者が勝手に入館し大浴場に入り、ひと風呂浴びて帰るということが度々あったからだ。盗難もあった。常時住んでいる訳ではないので、部屋の中からドアのロックを解除する必要は無く、外から入るときに入口のドアを鍵で開けるという単純なシステムであった。専有室の鍵で入り口のオートロックを開ける仕組みにした。
これによって部外者の不法入館はほぼ無くなり、目的は達成された。

新たな問題発生
最初に付けた入口のオートロックはそれなりの効果はあったものの、新たな問題が発生した。保養所として企業が所有している部屋を、
退職した人間が不法に利用していたことが偶然にも分ったのだ。専用の鍵がないと入口も専有室も入れないはずだが・・・・。不正入館者は以前利用したときに部屋の合い鍵を作り、退職後もその鍵を持っていたらしい。推測するに合い鍵はこの部屋に限らず、いくつかの部屋で作成されていたようだ。折りしもピッキングが多発していた時期でもあり管理組合として何らかの対応が必要であった。問題点はいくつか上がった。

(1)合い鍵が多数出まわっているのであれば、全室の鍵を最新のものに一斉交換したらどうか?
(2)一室1万円としても276万円もかかってしまう。果して1万円で済むかどうか?
(3)合い鍵は作りにくいかもしれないが、全く作れない訳ではない。再発するようでは金をかける意味はない。
(4)専有室の鍵はそのままで、オートロック部分の鍵を複製出来ないものにしよう。
(5)そんなこと出来るの?出来る!

究極のオートロックシステム ー電子錠システムー
カード型電子キーとホルダー型電子キーの導入
カード型とホルダー型のどちらも機能は同じである。管理組合の費用で全戸にカード型一枚とホルダー型2ケを配布することにした。予算総額250万円以内で開発・導入することに決定した。「電子錠による新入館システム」と名付けた。システム設計及び応用プログラム開発はIT(アイ・ティー)担当理事。開発期限は2002年12月から試験運用開始し2003年4月1日から完全運用。
臨時総会の正式決定を得て開発は本格化した。プロジェクトX 。

以下は広報のひとつ。

なぜ「新入館管理システム」が必要か?

1.           不正に合い鍵が作成され、大浴場を不正利用している者がいる。

2.           同様に専有室も不正利用される心配がある。

3.           専有室を不特定の者に賃貸している場合、合い鍵が作成される恐れ有り。

4.           不正利用を排除し、オーナーが安心して利用できるようにする。

5.           現在のオートロックシステムでは対応できない。

6.           滞納者の大浴場使用禁止もこのシステムで可能である。

7.           以上の深刻な問題を解決すべく「新入館管理システム」を開発中です。

 「新入館管理システム」とは?

1.           専有室のドアのカギは今までのカギを利用していただきます。
合い鍵の不正利用が心配な方は、自己負担で交換して下さい。

2.           オートロックの入り口のドア(1.2F玄関)は特殊な「電子錠」に交換します。
今までのカギでは入り口のドアは開きません。
新しい電子錠は各オーナーに配布いたします。

3.           大浴場のドアにも特殊なカギを取付けます。
このドアも電子錠がないと開きません。

4.           大浴場のドアは管理費を滞納している部屋のカギでは開きません。
長期の滞納者で堂々と風呂を利用している者の利用を排除します。
滞納者はシステム導入前に納入するようにして下さい。

5.           このカギはコピーできません。不正入館・滞納者の大浴場利用を完全に排除します。

6.           最近入館届けを出さない方がいます。入館届けを出さない場合「電子錠」を持っていても、大浴場のドアは開きません。到着後ただちに入館届けを出して下さい。

7.           新しいシステムの導入に向け、周知徹底のための広報をくり返します。ホームページ以外にも説明文を郵送します。

8.           実施時期については後日説明をいたします。
近いうちにこのシステムに変わることを念頭において下さい。

何が違うか?電子キー
まず電子キーとは、カード型キーあるはキーホルダ型キーに「ICチップ」を埋めこんだものだ。入館者はドアの入口に取りつけた「アンテナ」に電子キーを近づける(非接触型)。その電子キーが管理組合が正式に発行したものであれば、自動ドアが開く。鍵を紛失した場合はどうなるか?拾った人がこれを使って入館できるようでは困る。所有者から「110号室の2番の鍵を紛失した」旨の届け出があると、パソコンで「110号室の2番の鍵を紛失」という処理をする。パソコンで紛失処理をすると紛失キーでは自動ドアが開かなくなる。また電子錠で入館した場合はパソコンに入館記録が残る。今のところ大浴場のドアには利用していないが、滞納者の電子キーで大浴場のドアを開かなくすることは容易だ。また合い鍵を作ることはまず無理であろう。新しい鍵の正式運用は2003年4月からだが、夏休みに始めて使うという人もいるであろう。この鍵の威力が発揮できそうだ。(2003.8.6)
(後日このシステムの写真を掲載予定)