できる！ 「 自 主 的 管 理 」 できる？「 自 主 管 理 」
（1）マンション管理百科辞典について
このホームページはマンション管理組合役員さんのために作ったものです。
自分自身マンションの理事長をやりながら、インターネットの便利さに魅せられてできあがったホームページです。おそらくマンション管理問題に関してはほとんどのことを調べることができるのではないでしょうか。
このＨＰの目的は「管理組合・役員主導型マンション管理」を目指すものです。
規模の大小を問わずマンション管理においては、管理会社の手助けを必要とします。
しかし全てあなた任せの管理を行っていてはいけません。全面委託管理にしろ、部分委託管理にしろ、管理組合の主導の下に進めるべきです。
（2）なぜ管理組合主導でなければならないのか？
一つは自主的に「管理経費を削減するため」です。
二つめは「問題意識の自覚と管理レベルのＵＰ」です。
管理会社から「こうすれば管理費を節約できるのですが・・・。理事長いかが致しましょうか？」余程のことが無い限りそんなことは言って来ないでしょう。
管理経費のうち一番多いのは委託管理費ですから・・・。
自分で自分の首を締めつけるようなことは言ってきません。
既に分譲時には管理費と修繕積立金の額が定められています。分譲時に設定された修繕積立金については絶対的に将来不足します。それは最初からわかっていることです。
ただマンションの販売戦略上、ローンもあるので維持費を見かけ上安くしようとしているだけなのです。「無料２段式駐車場完備」このキャッチフレーズも販売戦略です。
いくら無料とは言え分譲後は皆さんで維持管理費用を負担しなければならのですから。
管理費についても予算どおりトントンで終わればそれでいいのです。大幅な赤字は別として、多少でも管理費会計の黒字を計上できれば管理会社の責任は追及されないでしょう。まして「管理費会計で大幅黒字を出して修繕積立金にまわそう」。管理会社にはそんな発想は無いのです。そのためには管理組合主導でなければならないのです。
（3）自主的管理とは
基本的には自分のマンションの状態を把握できているかと言うことでしょう。
現状の問題は当然のこととして将来の展望も視野に入れているかと言うことです。
そしてこれらの問題解決に理事会が取り組み、解決の基本方針を出し、また管理会社に指示することができる管理体制ということです。
把握すべき点は大きく分けて以下の通りです。
① ルール（管理組合規約・細則）の整備
② 建物・施設・設備の維持管理（セキュリティ・長期修繕計画も）
③ 収支決算・予算・資金の問題（滞納・資金計画・ペイオプ対策・火災保険）
④ 広報の徹底（広報紙発行・管理組合のＨＰ・ＩＴ化）
⑤ そして日常の管理の実体
管理組合発足当初から百点満点はありえません。新しい役員にバトンタッチされながら徐々に改善され仕上がっていくものです。管理費削減を例に取れば
一つの改善で年間２０万円節約できたとすれば、たった２０万円でもこの節約は長期にわたり続くのです。１０年続けば２００万円に上ります。この積み重ねが大きいのです。努力を重ねれば修繕積立金を二倍にＵＰしたのと同じ効果を得られるのです。財布の紐を管理組合が握っていれば自然に管理費は削減でき資金的にも豊かになります。ぜひ今すぐ自主的管理に取り組んでください。
（4）小規模マンションは自主管理または部分委託管理を
小規模マンションは規模の経済性を充分に発揮できません。一基のエレベータを維持するのに、３０戸と６０戸のマンションを比べれば１戸あたりの負担額は２：１になります。管理員費用の負担も同じです。すべてに渡り割高な費用負担となりますが、そこは小規模の強みを発揮し力を合わせアイデアで管理費の削減を図るべきです。小規模であれば顔なじみとなり、一致団結すれば大規模マンションに劣らない力を発揮できる場合があります。自主管理は居住者のまとまりと、協力がなくては不可能です。
まず小規模マンションの場合日常の管理が自主管理、部分委託管理でスムーズにできるかどうかがポイントでしょう。管理会社と縁を切り自主管理に移行したものの、日常管理がトラブル続きでよけい混乱するのは最悪です。
自分たちでできることから始めればいいでしょう。
管理人さん→ 管理組合で直接雇用してみよう。隣のマンションと共同で雇おう。
各種点検 → 管理組合が直接点検業者と契約してみよう。
日常清掃 → 近所でアルバイト、パートさんを募集してみよう。
緊急対応 → 対応してくれる警備会社、水道専門業者を探してみよう。
これだけでもかなりの経費削減が可能でしょう。
近所の小規模マンションと日頃のお付き合いがあれば、お互いに助け合うことも可能です。
（5）マンション管理の応援団 －マンション経理部－ の紹介
小規模マンションの管理を応援している人達もいます。
その一つ「マンション経理部」を紹介しましょう。
ここで説明するより案内をご覧下さい。次をクリック。
「マンション経理部のご案内」
そうした助けを借りながらでも、徐々に全面委託管理から部分委託管理、可能であれば自主管理へと進めていけばいいのではないでしょうか。長い期間に渡れば経費面では大変な節約となってきます。